Ринок нерухомості, що будується, розвивається все швидше. Громадяни передають забудовникам гроші ще до початку або при будівництві багатоквартирного будинку. Компаній, що намагаються залучити інвесторів у будівництво зараз дуже багато.
Вони обіцяють людям швидко і недорого звести нерухомість. В принципі, пайове будівництво будинку вигідно і інвестору, і забудовнику.
Інвестор може заощадити кошти і придбанні нерухомості, а забудовник залучить кошти і також отримає дохід. При цьому дуже важливо максимально убезпечити інвестовані кошти.
Основні правила і принципи такого будівництва регулюються в законі. Його учасниками за законом є забудовник і пайовик.
Забудовником може бути будь-яка організація, у якої у власності або на умовах оренди ділянку землі, на якому буде проводитися будівництво, на нього обов’язково має бути дозвіл. Індивідуальні підприємці та інші громадяни не можуть бути забудовниками.
За договором забудовник зобов’язаний забезпечити спорудження будинку і передати обумовлений об’єкт нерухомості дольщику, при цьому повинні повністю дотримуватися терміни будівництва.
Завданням пайовика є сплата обумовленої ціни об’єкта і його прийом при наявності дозволу. Цей договір завжди повинен бути складений письмово і пройти держреєстрацію, він буде вважатися укладеним з моменту реєстрації.
У ньому обов’язково повинен визначатися сам об’єкт пайового будівництва: його адреса, серія, кількість секцій та поверхів, номер поверху та секції, де буде розташовуватися квартира, її площа та номер.
Додатками повинні бути поверхові плани приміщень, на них повинні бути візуально видно приміщення, що передаються конкретного дольщику. У договорі повинен зазначатися точний термін передачі будинку дольщику.
Зазвичай забудовник вказує тривалий термін, щоб захиститися від відповідальності за його недотримання.
У будь-якому випадку, нерухомість повинна бути передана дольщику протягом 2 місяців після отримання дозволу на те, щоб ввести його в експлуатацію, навіть якщо строк, прописаний в договорі не минув.
Пайова участь у будівництві будинку
У договорі обов’язково треба зазначати його ціну, найчастіше це тверда сума за всі будівельні роботи або за окрему роботу, також це може бути відсоткова частка від витрат, понесених забудовником, при цьому повинно бути можливо однозначно встановити ціну договору, інакше буде вважатися, що договір не укладено.
- Навіть якщо в договорі при певних умовах можна коригувати ціну, то у разі спору, потрібно довести, що ці умови настали. Ціну можна змінити і після укладення договору, але тільки якщо у нього є така можливість.
- Якщо ціну потрібно вносити одноразово, але пайовик не робить цього протягом 3 місяців після зазначеної дати, забудовник має право відмовитися від будівництва.
- Якщо ціну потрібно вносити періодичними платежами, але пайовик порушує строки більш ніж тричі за рік або допускає прострочення до 3 місяців, пайовик має право відмовитися від будівництва.
- Якщо терміни будуть порушені, пайовик повинен буде сплатити на користь штраф у розмірі 1/300 ставки рефінансування ЦБ, від суми простроченого платежу за кожен день.
Договором обов’язково повинно гарантуватися якість збудованого об’єкта, воно повинно не тільки відповідати договором, але і правилами тих регламентів та проектної документації і всім іншим обов’язковим вимогам.
Забудовник не може відмовитися від несення відповідальності за якість побудованої нерухомості. Після передачі об’єкта протягом 5 років у ньому не повинно бути ніяких недоліків.
Якщо забудовник не дотримувався вимог, і якість об’єкта погіршився, він став непридатним для життя, то пайовик може вимагати від забудовника безоплатно і в розумні терміни усунути недоліки, також може бути зменшена ціна договору, або забудовник повинен відшкодувати витрати.
Якщо ж серйозні недоліки істотні або в розумні строки не усунулися, пайовик звільняється від договору і має право повернути свої кошти з відсотками.
У кожного забудовника обов’язково повинна бути проектна декларація, це важливе джерело інформації про нього. У ній повинні бути дані про всіх засновників забудовника, якщо у них є 5 і більше відсотків голосів в управлінні компанією.
У ній повинна бути інформація про проекти багатоквартирних будинків, в яких забудовник брав участь за 3 роки до її публікації, повинні бути відомості про те, де ці об’єкти знаходяться і коли вони були побудовані. 
Дуже важливо, щоб у забудовника були всі документи для будівництва будинку, це необхідна умова.
Якщо при залученні коштів пайовиків, забудовник не давав рекламу, то декларацію можна не публікувати у ЗМІ, якщо ж реклама давалася, публікація обов’язкове. Декларацію потрібно опублікувати за 2 тижні до укладення договору з першим пайовиком.
Забезпеченням зобов’язань забудовника може виступати застава його майна на користь пайовиків або банківська порука. Цей застава і порука забезпечать повернення грошей пайовикам.
Договір поруки потрібно укласти до держреєстрації договору пайової участі у будівництві. У ньому повинна бути солідарна відповідальність поручителя перед пайовиками.
Права за цим договором можуть перейти до нового дольщику, якщо колишній поступиться йому свої прав за договором. Його термін повинен бути на півроку перевищувати строк передачі об’єкта дольщику.
Поручитель повинен бути згоден на будь-які зміни, навіть якщо у нього збільшиться відповідальність або відбудуться інші несприятливі наслідки. Якщо поручитель, з якихось причин припиняє свої зобов’язання, то він повинен повідомити про це сторони пайового будівництва.
Повідомлення повинно бути зроблено за місяць до припинення поруки, а забудовник зобов’язаний протягом 15 днів знайти нового поручителя. Що стосується застави, то це може бути ділянка під будівництво будинку, наявний у нього у власності або орендується, а також будується на ній будинок.
- Після того, як укладено договір з першим забудовником, це майно не можна передавати в заставу повторно без згоди пайовиків. Право застави припиняється після передачі нерухомості пайовикам.
- За місяць до передачі об’єкта нерухомості, забудовник повинен повідомити дольщику про те, що будівництво закінчено закладів. Відправляти його потрібно поштою, рекомендованим листом, не раніше ніж через 2 тижні і не пізніше ніж через місяць після цього має початися процес передачі об’єкта дольщику.
- При передачі об’єкта дольщику оформляється передавальний акт. Якщо пайовик ухиляється від того, щоб прийняти його, то протягом 2 місяців після закінчення строку передачі, встановленого в договорі, забудовник може скласти односторонній акт про передачу об’єкта, але тоді ризик його випадкової загибелі лягати на пайовиків.
Досить часто забудовник передає об’єкти пайовикам з порушенням зазначеного терміну. Якщо забудовник порушив цей термін, пайовики мають право на неустойку.
Якщо об’єкт не відповідає договору, то пайовик може до підписання акта про передачу, вимагати у забудовника складання окремого акта із зазначенням того, що об’єкт не відповідає договору.
Якщо забудовник його не підписує, пайовик може односторонньо підписати його разом з членами комісії від експлуатаційної організації, також можна підписати передавальний акт та вказати в ньому наявні порушення.
Це важливо у разі початку судового розгляду, крім того, в таких випадках буде корисна юридична консультація пайовикам, вона вирішить багато питань.
У суді договір можна розірвати, якщо будівництво будинку припинено або зупинено, також це можливо, якщо проектна документація будинку була суттєво змінена, і змінився розмір об’єкта будівництва. Договір буде розірвано, якщо забудовник не зміг забезпечити поруки.
