Нерідко земельний наділ дістається в спадщину, і тут нічого не поробиш – що є, тим і доводиться задовольнятися. Але якщо виникла думка про будівництво свого будинку, а ділянки у власності немає, то почати доведеться з його придбання. Як правильно підійти до вибору території під забудову, будь-яка земля для цього підходить, що потрібно врахувати і які «підводні камені» не випустити з уваги – все це і буде розглянуто у пропонованому матеріалі.
Геодезичні особливості території
- Рельєф. Невеликі спотворення порівняно легко усуваються (маються на увазі технології, але не витрати) – вирівнюванням ґрунту, правильним вибором фундаменту, підняттям цоколя. Але якщо похил від 100 см і більше, вартість будівництва 1 м2 підстави будинку різко зростає.
- Характеристики грунту. Від цього багато в чому залежить вибір типу (отже, і вартості) фундаменту.
- Розташування підземної води. Отже, у скільки обійдеться облаштування свердловини (колодязя) і зможе джерело повністю забезпечити всі потреби власника ділянки.
Лінійні параметри земельного наділу
Справа не тільки в його розмірах, але і в конфігурації. Що врахувати?
Відповідність території задуманим проектом будинку. Навряд чи хто захоче різко міняти свої плани по будівництву, якщо є можливість вибору ділянки серед багатьох. Кількість соток – це не показник. Які довжина і ширина? Чи вийде поставити на ділянці житловий будинок, та ще й з прибудовою, наприклад, у вигляді гаража?
Скільки залишається вільного простору, і що це за сегменти. На жаль, мало хто замислюється над тим, що можна додатково побудувати на території. Як правило, це гараж, сарай, літня кухня, інженерні споруди (септик, свердловина або колодязь). Можливо, крільчатник чи курник. Ось на цьому і варто зробити акцент. Справа не тільки в тому, чи поміститься все на решті площі.
Для деяких об’єктів існують певні будівельні норми і санітарні правила. В першу чергу, це стосується мінімального відстою від парканів, житлових будівель на суміжних територіях, доріг, водойм. Може вийти так, що в цифрах вільного місця для додаткового будівництва в надлишку, а за фактом бажане звести (за законом) не можна.
Професіонали при визначенні відповідності габаритів майбутнього будинку ділянки під забудову радять керуватися співвідношенням: на 10 м2 – 1 сотка. Дані орієнтовні, але, можливо, допоможе читачеві ця інформація.
Що ще врахувати при виборі ділянки
- Великий ділянку вигідний для будівництва будинку тим, що в перспективі на ньому можна реалізувати будь-які задуми, про що в даний момент власник поки не замислюється. Наприклад, поставити теплицю, і після виходу на пенсію займатися вирощуванням чого-небудь на продаж. З часом побудувати басейн, дитячий майданчик, другий будинок (для молодих) і так далі – варіантів багато. Але така масштабна територія зажадає витрат на огорожу, на підтримку її в належному стані.
- З невеликим наділом набагато простіше. Витрат на будівництво менше, так і при розумному підході, керуючись деякими правилами ландшафтного дизайну, ділянку можна чудово облаштувати. Але ось розширити свої володіння (в перспективі) вже не вийде.
Розташування ділянки, інфраструктура
- Віддаленість від міста. Зручно добиратися дорослим на роботу, дітей у школу? Де найближча зупинка громадського транспорту, з якою регулярністю він ходить? Особисте авто – справа хороша, але і машина іноді ламається, і доводиться «як всі» – пішки.
- Стан доріг та під’їзних шляхів у районі будівництва. Влітку все виглядає привабливо. Але що буде в міжсезоння, в зимовий період? Приміром, бездоріжжя, якщо дорога не асфальтована, снігові замети в разі вузьких провулків.
- Наявність в окрузі торгових точок, мед/установ тощо.
- Стійкість роботи стільникового зв’язку на ділянці під будинок. Буде можливість додзвонитися хоча б до екстрених служб при виникненні нештатних ситуацій?
- «Небажані сусіди». Достатньо перерахувати лише найбільш типових – автостради (постійний шум), пром/підприємства (зміг і сажа на покрівлі, фасаду, вікнах будинку), очисні споруди (полчища комарів). Природні водойми також не лише приємна прохолода, можливість скупатися або порибалити. Необхідно уточнити, наскільки розливається озеро, річка в сезон танення снігів, не заходить вода на вибираний ділянку.
Окремо слід зупинитися на перспективі освоєння (розвитку) даної території. Будь-яка масштабна будівництво, розгорнута неподалік від ділянки, може надати найбільш негативний вплив на умови подальшого проживання в будинку. Зміщення грунту нерідко призводять до просідання фундаменту, зміни конфігурації підземних водяних пластів. У кращому випадку дебет свердловини на ділянці може знизитися незначно, в гіршому – доведеться шукати місце під нову.
Та й заплановане будівництво траси федерального значення комфорту точно не додасть. Тому необхідно обов’язково відвідати адміністрації поселення, району, міста і всі ці питання уточнити. Обмежуватися лише бесідою з місцевим головою не варто – він може бути і не в курсі планів обласного (регіонального) начальства.
Комунікації
Каналізація
В першу чергу майбутнього власника ділянки повинно цікавити, чи є неподалік загальна труба, і вийде до неї приєднатися. Набагато дешевше прокласти трасу від будинку до оглядового колодязя, ніж монтувати септик, а потім ще й займатися його регулярним очищенням.
Водопостачання
Якщо труби поряд з ділянкою немає, то автономний джерело – це зрозуміло. При наявності водопроводу слід поцікавитися якістю води. Можливо, доведеться купувати очисну станцію.
Електрифікація
Те, що світло є у сусідів по ділянці, ще не говорить про те, що він автоматично з’явиться і у нового власника. З’ясувати? По-перше, потужність підстанції і ступінь її зношеності. По-друге, скільки кВт зможе виділити адміністрація саме цієї ділянки. Від цього багато в чому залежить, як організовувати електропостачання будинку – купувати лише малопотужний резервний агрегат на 4 «кіло» або повноцінну дизельну станцію для автономного ен/забезпечення.
Газопровід
В першу чергу від можливості підключення до магістралі залежить вибір типу кухонної техніки та котельного обладнання для дому. Моделі, що працюють на «блакитному паливі», набагато економічніше. Якщо центральне газопостачання мікрорайону відсутня, доведеться вирішувати – перейти на електричні прилади (якщо дозволяє потужність ел/лінії), або купувати балони і заправляти скраплений газ.
Загальну вартість будівництва будинку можна визначити, лише оцінивши всі його особливості та додаткові фінансові витрати (про самих дешевих матеріалах для будівництва читайте тут). Але не можна забувати і про те, що земля постійно зростає в ціні, і інвестиції в неї вважаються найбільш дохідними.
Що перевірити
Місце знайдено, і неважливо як – самостійно, з допомогою агентства, посередника, знайомих. Після ознайомлення з територією стає ясно – подобається. Зручно, недалеко від міста, красива місцевість і так далі. Крім того, воно цілком підходить для будівництва власного будинку. Але це все деталі, і починати відразу ж планувати зведення житла безглуздо. Необхідно досконально вивчити юридичну сторону питання.
- Проводилося межування, визначені і документально закріплені межі ділянки? Чи є він в кадастровому реєстрі? Якою йому присвоєно номер?
- Чи є на даній ділянці будь-які суперечки суб’єктів (наприклад, адміністрації і колишніх власників)?
- Наявність обмежень у використанні землі. Наприклад, по поверховості будівель в цьому місці.
- Всі податки за дану ділянку сплачені, в якому обсязі?
- Інтенсивність забудови території. Мова йде про якомусь новому котеджному селищі. Бажано з’ясувати, яка кількість будинків він розрахований, скільки років йде будівництво, як розкуповуються ділянки. Простий приклад – територія велика, а власників не більше десятка. Відповідь на питання, хто буде оплачувати послуги комунальних служб, охоронного підприємства і так далі напрошується сам собою. Витрати несуть (в частках) власники цих будинків, і якщо немає перспективи, що скоро їх ряди значно збільшаться, то в сімейному бюджеті нового власника додасться ще один пункт обов’язкових витрат, і досить значних.
Непідготовленій людині з усім цим розібратися досить складно. Покупка ділянки для будівництва будинку – це великі гроші, і краще залучити до цього процесу незалежного профільного юриста. Важливо й те, як купується земля. Якщо для самостійного зведення будинку – це одне, а якщо в організації, що займається масової малоповерхової забудовою території – вже інше. І вимагає іншого підходу, з укладенням контракту на виробництво будівельних робіт. Тому залучити спеціаліста – цілком розумне рішення.
Корисні поради
Економія на самому ділянці найчастіше ілюзорна. Низька ціна землі під будинок в хорошому мікрорайоні повинна насторожувати. Дешево можуть продаватися лише сегменти території, мають цілий ряд недоліків, усунення або мінімізація яких потребуватиме додаткових фінансових вкладень.
Наприклад, якщо грунт малопридатний для садівництва (городництва), то доведеться завозити чорнозем (гумус). Сильні спотворення рельєфу частково можна компенсувати вибором відповідного типу фундаменту будинку (пальового, стовпчастого). Але розбити грядки на такому земельному наділі, облаштувати госп/споруди, прокласти комунікації буде складно, і обійдеться все це досить дорого. Непогано б провести геологічні вишукування перед будівництвом будинку.
Різні агентства, фірми, які займаються продажем нерухомості, не тільки запропонують кілька варіантів ділянок для будівництва будинку, але і приведуть масу аргументів на користь того, що саме їх і варто придбати. Поспішати не слід. Правильне рішення – зібрати якомога більше інформації.
В першу чергу, походити по окрузі, поговорити з місцевими жителями. Вони приховувати нічого не стануть і розкажуть, з якими труднощами їм довелося зіткнутися в процесі будівництва і що саме від них приховували продавці. Заодно «просвітять» і в плані криміногенної обстановки. Жити в місці, де буквально все потрібно «пристібати» на замки – задоволення невелике.
