Договір ренти — поняття в цивільному праві, оформлення, зобов’язання і строк дії

Для придбання власності використовуються всім відомі варіанти: купівля-продаж, дарування, спадкування. Існує менш поширений спосіб укладання угоди на переоформлення майна – підписати договір ренти, за умовами якого можна виплачувати вартість придбання частинами тривалий період. Така угода має безліч нюансів, і в них необхідно детально розібратися.

Що таке рента

У перекладі слово рента має багато значень, що виражають її економічний зміст слова – повертати і віддавати. Висновок рентного договору передбачає участь і зобов’язання двох сторін:

  • Одна сторона, яка стає після підписання угоди одержувачем ренти, зобов’язується передати майно у власність іншій особі.
  • Друга сторона іменується платником, вона отримує у власність майно і зобов’язана виплачувати певний період ренту або в якості компенсації вартості нерухомості утримувати колишнього власника.
  • Такі угоди регулюються Цивільним Кодексом РФ. Договір ренти має свої особливості:

  • Відбувається зміна власника майна, але розпоряджатися власністю платник не має права, тому що на неї накладається обтяження – оформляється заставу.
  • Розрахунок за придбану власність відбувається в розстрочку. За цим двом особливостям угода має схожість з іпотечним кредитуванням. Відмінність полягає в тому, що оформити придбання нерухомості можуть навіть громадяни з невеликим доходом, які не підходять під вимоги банків, і новим власникам не потрібно платити відсотки.
  • Рентополучатель продовжує проживати у приміщенні, яке перейшло у власність іншій стороні.
  • Предметом укладеної угоди вважається індивідуально визначене майно, воно може включати:

    • нерухоме майно;
    • рухоме;
    • гроші;
    • цінні папери.

    Переважно договір ренти оформляють для придбання житла. Іноді такого роду переоформлення власності є єдиним варіантом:

    • отримання житлової нерухомості для осіб з невеликим доходом;
    • поліпшення фінансового стану для самотніх людей похилого віку.

    Договор ренты - понятие в гражданском праве, оформление, обязательства и срок действия

    Види договору ренти

    Спосіб отримання компенсації за придбану власність передбачається умовами документа. Розрізняють форми рентної плати:

    • у вигляді грошової суми;
    • у вигляді надання послуг;
    • комбіновану – внесення грошей і надання послуг.

    В основу класифікації рентних угод покладені ознаки відмінності тривалості термінів укладених угод і способів компенсації вартості майна. Розрізняють наступні види:

    • постійної ренти;
    • довічної ренти;
    • довічного змісту з утриманням.

    Договір постійної ренти

    Такий вид не має обмежень на період рентних виплат і носить безстроковий характер. Умови угоди можуть передбачати відступлення прав рентополучателя третій особі. Припинити дію угоди можна за пропозицією однієї із сторін і взаємною згодою і замінити рентні виплати викупом. Розрахунки по такій операції можуть проводиться у грошовій, комбінованій формі або спосіб надання послуг.

    Договір довічної ренти на квартиру

    Умови такого способу зміни власника квартири передбачають:

  • Виключно грошовий розрахунок.
  • Платежі вносяться за умовами угоди щомісяця або по закінченню кварталу.
  • Термін дії договору обмежується періодом життя одержувача, після його смерті рентні виплати припиняються.
  • Договор ренты - понятие в гражданском праве, оформление, обязательства и срок действия

    Договір довічного змісту з утриманням

    Такий договір ренти має схожість з попереднім видом – закінченням періоду рентних виплат вважається день смерті рентополучателя. Існують особливості відносин сторін у цьому випадку – компенсація вартості нерухомості відбувається шляхом надання кредитору послуг, які забезпечують повне утримання і догляд за ним. Це, наприклад:

    • харчування;
    • покупка одягу;
    • лікування;
    • ремонт квартири.

    Сторони рентного договору

    У такій угоді беруть участь дві сторони:

  • Одержувач ренти. Він за угодою є рентним кредитором, його метою є отримання доходу. Рентополучателем будь-якої форми оплати за майно може виступати фізична особа або некомерційна організація.
  • Платник ренти або рентний боржник. Його метою є придбання майна в розстрочку оплати на тривалий період. За законодавством рентоплательщиками можуть виступати фізичні та юридичні особи.
  • Як оформити договір ренти

    Правильно складений договір ренти є гарантією забезпечення майнових прав обох сторін. Сторонам необхідно передбачити всі нюанси:

  • З метою виключення можливості визнання угоди недійсною боржнику необхідно подбати про отримання кредитором медичного висновку про його дієздатності.
  • Можна уникнути непорозумінь між сторонами в майбутньому, якщо відразу визначити терміни проведення оплати.
  • У разі укладення угоди на довічне утримання з коштом необхідно скласти детальний перелік всіх передбачуваних в якості компенсації за нерухомість послуг.
  • Правила оформлення

    Для укладення угоди сторонам потрібно зробити наступні дії:

  • Власник майна повинен зібрати документи по квартирі: на право власності, довідки про прописку осіб, які проживають в ній. Ще треба отримати довідку про кадастрової вартості об’єкта.
  • Законною є тільки письмова форма угоди. З зразком документа потрібно звернутися до юриста: він може порадити прописати втрачені деталі. Після складання остаточного варіанту угоди необхідно отримати посвідчення нотаріуса.
  • Рентна угода передбачає відчуження власності, тому для неї обов’язковою є державна реєстрація, інакше угода буде визнано недійсним.
  • Договор ренты - понятие в гражданском праве, оформление, обязательства и срок действия

    Зразок договору

    Рентне угода не є затвердженим законодавством документом. Він складається у довільній формі та містить:

    • паспортні дані рентополучателя і рентоплательщика;
    • дані про предмет угоди – майні та його вартості;
    • строк дії угоди та спосіб розрахунку за майно;
    • може бути передбачено право на викуп у боржника або передачу права кредитора або боржника спадкоємцю.

    Як оформити ренту з довічним проживанням

    Особливістю такого виду угоди є те, що після її укладення рентополучатель продовжує жити в колишньої своєї власності. Квартира за договором ренти переходить у власність до рентоплательщику, але він не має право проживати в ній і розпоряджатися власністю без згоди колишнього власника. Оформлена рента квартири з довічним проживанням означає, що право розпорядження квартирою рентоплательщик набуває після:

    • смерті рентополучателя;
    • викупу, якщо це передбачено умовами угоди або боржник повідомив про своє бажання кредитора за три місяці до припинення виплат.

    Істотні умови договору ренти

    Обов’язковими умовами, без яких неможливо скласти документ, і він буде визнаний незаконним, є:

    • сторони правочину – рентополучатель і рентоплательщик;
    • предмет угоди – рухоме або нерухоме майно та його характеристика;
    • визначення виду договору і форми оплати;
    • обов’язки боржника щодо сплати компенсації за власність кредитора.

    Розмір рентних платежів

    Перед укладанням угоди сторонам необхідно визначити величину компенсації за придбану власність. Законодавством передбачено регулювання розмірів виплат і обов’язкову їх індексацію. Необхідно враховувати, що:

    • сума рентних виплат за місяць не повинна бути менше мінімальної зарплати при довічної ренті;
    • нижня межа вартості послуг за місяць у грошовому вираженні обмежується розміром двох мінімальних зарплат при довічне утримання з коштом.

    Договор ренты - понятие в гражданском праве, оформление, обязательства и срок действия

    Строк договору

    Укладена угода передбачає тривалий характер рентного договору. Відносини між рентополучателем і рентоплательщиком, згідно з законодавством, можуть припинятися лише після смерті колишнього власника у разі довічної ренти або довічного змісту з утриманням. При постійній ренті виплати мають безстроковий характер.

    Способи забезпечення прав одержувача ренти

    Для виконання боржником своїх зобов’язань перед кредитором передбачені законодавством способи впливу на нового власника. При укладанні угоди на нерухомість оформляється іпотечний договір та накладається обтяження на власність. У випадку з рухомим майном передбачено внесення застави боржником або оформлення поручительства, страхування переоформленої власності. Невиконання передбачених зобов’язань рентоплательщиком може стати підставою для припинення договору та втрати права власності на майно.

    Плюси і мінуси рентного договору

    Угодою характерна алеаторность (ризикованість) – його умови містять ризики для обох сторін:

  • Кредитор і боржник можуть недоотримати компенсацію своїх майнових витрат із-за невизначеності строку. Трапляється, що кредитор швидко помирає, і боржник отримує квартиру за мінімальні виплати. Буває навпаки – рентополучатель переживає рентоплательщика і навіть його спадкоємця.
  • Пошкодження або втрата майна не звільняє боржника від подальших виплат, він тільки може вимагати розірвання угоди.
  • Рентоплательщик не може проживати в придбаній квартирі або відчужувати її.
  • Існує ризик шахрайства з обох сторін. Іноді пенсіонери прагнуть укласти угоду для отримання доходу, а потім шукають привід для її розірвання. Буває, що рентоплательщик недобросовісно здійснює догляд за престарілим особою і бажає наблизити його смерть.
  • Оподаткування

    При оформленні рентної угоди використовуються норми закону, які застосовуються при купівлі-продажу або дарування. Випадок, коли новий власник набуває майно в обмін за плату, прирівнюється до купівлі-продажу. Рентоплательщик отримує право на майновий податковий відрахування, розмір якого дорівнює сумі витрат на придбання.

    Для рентополучателя сума, отримана за переоформлений майно і у вигляді наступних періодичних рентних виплат, вважається доходом і підлягає оподаткуванню. Для нарахування податку загальну суму доходу зменшують на податковий та майновий вирахування і множать на 13%. Майновий вирахування (1000000 рублів) можна замінити сумою витрат на придбання власності, якщо є підтвердження (чеки, квитанції).

    При отриманні нерухомості під рентні платежі безкоштовно застосовуються норми закону про договір дарування. Уникнути оподаткування рентоплательщику вдасться, якщо кредитором є близький родич. У всіх інших випадках переоформлена нерухомість вважається доходом, отриманим у натуральній формі, та оподатковується в розмірі 13%.

    Договор ренты - понятие в гражданском праве, оформление, обязательства и срок действия

    Як розірвати ренту

    У нотаріуса можливе лише добровільне розірвання угоди з обопільної згоди кредитора і боржника. В інших випадках припинити дію угоди можна тільки через суд. Причиною розірвання угоди в судовому порядку може бути визнання недієздатним рентополучателя або, якщо встановлено факт невиконання своїх обов’язків рентоплательщиком. Для виключення ризику отримання претензій з боку рентополучателя або його родичів до боржника, йому необхідно берегти:

    • медичний висновок про дієздатності кредитора на момент укладення угоди;
    • чеки, квитанції, що підтверджують витрати рентоплательщика на утримання рентополучателя.

    Відео: поняття рентних договорів

    Related posts