Для придбання власності використовуються всім відомі варіанти: купівля-продаж, дарування, спадкування. Існує менш поширений спосіб укладання угоди на переоформлення майна – підписати договір ренти, за умовами якого можна виплачувати вартість придбання частинами тривалий період. Така угода має безліч нюансів, і в них необхідно детально розібратися.
Що таке рента
У перекладі слово рента має багато значень, що виражають її економічний зміст слова – повертати і віддавати. Висновок рентного договору передбачає участь і зобов’язання двох сторін:
Такі угоди регулюються Цивільним Кодексом РФ. Договір ренти має свої особливості:
Предметом укладеної угоди вважається індивідуально визначене майно, воно може включати:
- нерухоме майно;
- рухоме;
- гроші;
- цінні папери.
Переважно договір ренти оформляють для придбання житла. Іноді такого роду переоформлення власності є єдиним варіантом:
- отримання житлової нерухомості для осіб з невеликим доходом;
- поліпшення фінансового стану для самотніх людей похилого віку.
Види договору ренти
Спосіб отримання компенсації за придбану власність передбачається умовами документа. Розрізняють форми рентної плати:
- у вигляді грошової суми;
- у вигляді надання послуг;
- комбіновану – внесення грошей і надання послуг.
В основу класифікації рентних угод покладені ознаки відмінності тривалості термінів укладених угод і способів компенсації вартості майна. Розрізняють наступні види:
- постійної ренти;
- довічної ренти;
- довічного змісту з утриманням.
Договір постійної ренти
Такий вид не має обмежень на період рентних виплат і носить безстроковий характер. Умови угоди можуть передбачати відступлення прав рентополучателя третій особі. Припинити дію угоди можна за пропозицією однієї із сторін і взаємною згодою і замінити рентні виплати викупом. Розрахунки по такій операції можуть проводиться у грошовій, комбінованій формі або спосіб надання послуг.
Договір довічної ренти на квартиру
Умови такого способу зміни власника квартири передбачають:
Договір довічного змісту з утриманням
Такий договір ренти має схожість з попереднім видом – закінченням періоду рентних виплат вважається день смерті рентополучателя. Існують особливості відносин сторін у цьому випадку – компенсація вартості нерухомості відбувається шляхом надання кредитору послуг, які забезпечують повне утримання і догляд за ним. Це, наприклад:
- харчування;
- покупка одягу;
- лікування;
- ремонт квартири.
Сторони рентного договору
У такій угоді беруть участь дві сторони:
Як оформити договір ренти
Правильно складений договір ренти є гарантією забезпечення майнових прав обох сторін. Сторонам необхідно передбачити всі нюанси:
Правила оформлення
Для укладення угоди сторонам потрібно зробити наступні дії:
Зразок договору
Рентне угода не є затвердженим законодавством документом. Він складається у довільній формі та містить:
- паспортні дані рентополучателя і рентоплательщика;
- дані про предмет угоди – майні та його вартості;
- строк дії угоди та спосіб розрахунку за майно;
- може бути передбачено право на викуп у боржника або передачу права кредитора або боржника спадкоємцю.
Як оформити ренту з довічним проживанням
Особливістю такого виду угоди є те, що після її укладення рентополучатель продовжує жити в колишньої своєї власності. Квартира за договором ренти переходить у власність до рентоплательщику, але він не має право проживати в ній і розпоряджатися власністю без згоди колишнього власника. Оформлена рента квартири з довічним проживанням означає, що право розпорядження квартирою рентоплательщик набуває після:
- смерті рентополучателя;
- викупу, якщо це передбачено умовами угоди або боржник повідомив про своє бажання кредитора за три місяці до припинення виплат.
Істотні умови договору ренти
Обов’язковими умовами, без яких неможливо скласти документ, і він буде визнаний незаконним, є:
- сторони правочину – рентополучатель і рентоплательщик;
- предмет угоди – рухоме або нерухоме майно та його характеристика;
- визначення виду договору і форми оплати;
- обов’язки боржника щодо сплати компенсації за власність кредитора.
Розмір рентних платежів
Перед укладанням угоди сторонам необхідно визначити величину компенсації за придбану власність. Законодавством передбачено регулювання розмірів виплат і обов’язкову їх індексацію. Необхідно враховувати, що:
- сума рентних виплат за місяць не повинна бути менше мінімальної зарплати при довічної ренті;
- нижня межа вартості послуг за місяць у грошовому вираженні обмежується розміром двох мінімальних зарплат при довічне утримання з коштом.
Строк договору
Укладена угода передбачає тривалий характер рентного договору. Відносини між рентополучателем і рентоплательщиком, згідно з законодавством, можуть припинятися лише після смерті колишнього власника у разі довічної ренти або довічного змісту з утриманням. При постійній ренті виплати мають безстроковий характер.
Способи забезпечення прав одержувача ренти
Для виконання боржником своїх зобов’язань перед кредитором передбачені законодавством способи впливу на нового власника. При укладанні угоди на нерухомість оформляється іпотечний договір та накладається обтяження на власність. У випадку з рухомим майном передбачено внесення застави боржником або оформлення поручительства, страхування переоформленої власності. Невиконання передбачених зобов’язань рентоплательщиком може стати підставою для припинення договору та втрати права власності на майно.
Плюси і мінуси рентного договору
Угодою характерна алеаторность (ризикованість) – його умови містять ризики для обох сторін:
Оподаткування
При оформленні рентної угоди використовуються норми закону, які застосовуються при купівлі-продажу або дарування. Випадок, коли новий власник набуває майно в обмін за плату, прирівнюється до купівлі-продажу. Рентоплательщик отримує право на майновий податковий відрахування, розмір якого дорівнює сумі витрат на придбання.
Для рентополучателя сума, отримана за переоформлений майно і у вигляді наступних періодичних рентних виплат, вважається доходом і підлягає оподаткуванню. Для нарахування податку загальну суму доходу зменшують на податковий та майновий вирахування і множать на 13%. Майновий вирахування (1000000 рублів) можна замінити сумою витрат на придбання власності, якщо є підтвердження (чеки, квитанції).
При отриманні нерухомості під рентні платежі безкоштовно застосовуються норми закону про договір дарування. Уникнути оподаткування рентоплательщику вдасться, якщо кредитором є близький родич. У всіх інших випадках переоформлена нерухомість вважається доходом, отриманим у натуральній формі, та оподатковується в розмірі 13%.
Як розірвати ренту
У нотаріуса можливе лише добровільне розірвання угоди з обопільної згоди кредитора і боржника. В інших випадках припинити дію угоди можна тільки через суд. Причиною розірвання угоди в судовому порядку може бути визнання недієздатним рентополучателя або, якщо встановлено факт невиконання своїх обов’язків рентоплательщиком. Для виключення ризику отримання претензій з боку рентополучателя або його родичів до боржника, йому необхідно берегти:
- медичний висновок про дієздатності кредитора на момент укладення угоди;
- чеки, квитанції, що підтверджують витрати рентоплательщика на утримання рентополучателя.