Оформлення документів на квартири з вільним плануванням

 

Квартири без внутрішніх стін, або, як їх ще називають, з вільним плануванням, з’явилися на ринку нерухомості давно. Однак забудовники, ріелтори і потенційні покупці досі неоднозначно ставляться до них

Купуючи квартиру з вільним плануванням, необхідно розуміти, що свобода ця умовна—все одно доведеться звести стіни і погодити зміни у всіх інстанціях.

СВОБОДА БЕЗ СТІН

Слід зазначити, що терміни «вільне планування», «умовно вільне планування», «полусвободная планування», які найчастіше використовують ріелтори для опису пропонованої ними нерухомості, у російському законодавстві відсутні.

Потенційний власник, якому запропонували житло з вільним плануванням, уявляє собі квартиру мрії — з великими вікнами, персональним каміном, ванну в полбассейна шириною, та хіба мало які ще мрії бувають…

Насправді вільна планування передбачає квартиру-напівфабрикат. Покупець отримує житлову площу, обмежену лише зовнішніми стінами. Внутрішні стіни або позначені парою рядів цегли (піноблоків), або намальовані пунктиром на плані БТІ; в квартирі виконана розводка по підлозі до радіаторів опалення, проведені комунікації (найчастіше вони приховані в коробах з цегли чи піноблоків), передбачені пожежна сигналізація і вбудована вентиляційна система. Чітко позначені лише межі кухні і санвузла—так званих мокрих зон.

З точки зору забудовника, відсутність стін рівнозначно істотної економії на будматеріалах. Чорнова обробка побудованого житла, а точніше сказати, коробки будинку може обійтися приблизно в ту ж суму, що і його зведення. З цієї причини забудовник буде радий пропозиції забудовників і ріелторів розділити житловий фонд на дві частини — квартири з вільним плануванням і звичайні.

Згодом у квартирі-напівфабрикати можна буде звести стіни або обмежитися пілонами або колонами, які дозволять трохи збільшити житлову площу (а не лише візуально розширити простір). Важливо розуміти, що «квартира мрії» непривабливо виглядає в бетоні, а її метраж здається значно менше заявленої площі.

Істотна складність полягає в тому, що архітектори не можуть припустити, наскільки вільне планування потрібна майбутнім власникам житла у спроектованому ними будинку. Однак у поверховому плані, який забудовник передає в БТІ, вже є стіни, розрахована навантаження, вказана ступінь інсоляції приміщень, чітко виділені зони санвузла та кухні, позначені вбудовані шафи і темні кімнати-комори. З цієї причини покупець квартири з вільним плануванням повинен відразу закласти у свій бюджет витрати не тільки на послуги дизайнера і робітників, які будуть під мрії» непривабливо виглядає в бетоні, а її метраж здається значно менше заявленої площі.

Істотна складність полягає в тому, що архітектори не можуть припустити, наскільки вільне планування потрібна майбутнім власникам житла у спроектованому ними будинку. Однак у поверховому плані, який забудовник передає в БТІ, вже є стіни, розрахована навантаження, вказана ступінь інсоляції приміщень, чітко виділені зони санвузла та кухні, позначені вбудовані шафи і темні кімнати-комори. З цієї причини покупець квартири з вільним плануванням повинен відразу закласти у свій бюджет витрати не тільки на послуги дизайнера і робітників, які будуть втілювати в життя запропонований проект, але і на погодження останнього в жилинспекции.

Перші будинки з квартирами «не як у всіх» з’явились у Москві наприкінці 90-х рр. минулого століття. Після того як розкуповувалося житло в будинку, побудованому за новою на той момент опалубної (монолітної) технології, від 80 до 90 % квартир перепроектировались з повним або частковим знесенням внутрішніх несучих стін. У таких будинках забудовники стали пропонувати квартири як із зведеними внутрішніми стінами, так і без стін, але з узгодженим типовим проектом, економлячи тим самим і на будматеріалах, і на оплату праці робітників. Однак ті, перші, квартири найчастіше реалізовувалися ще до держприймання і передачі документів в Бюро технічної інвентаризації.

Забудовникам було вигідно продати не тільки квартиру, але і свої послуги по узаконенню розробленого клієнтом проекту, оскільки існувала можливість доопрацювати планування для кожного покупця. У робочий проект вносилися необхідні зміни, а після здачі будинку держкомісії власник одразу ж отримував документи на житло.

На сьогоднішній день компанії не готові працювати з кожним покупцем, а тому необхідно відштовхуватися від будівельного (поверхового) плану — його можна отримати або у забудовника, або в керуючої компанії. На плані повністю відзначається планування, яка була погоджена і пройшла держекспертизу перед будівництвом. Поверховий план підтверджується печаткою забудовника і надається в жилинспекции разом з основним комплектом документів.

ПЛЮСИ І МІНУСИ ВІЛЬНОГО ПЛАНУВАННЯ

Перш ніж перейти до тонкощів процедури узаконення проекту, варто ще раз зазначити, які можливості надає покупцеві вільне планування. На відміну від готового житла, де зведені стіни доведеться ламати на догоду польотом власної фантазії, квартира-напівфабрикат дозволить обійтися без довгого, досить витратного, а також вкрай запорошеного і брудного етапу робіт.

Ще один позитивний аспект пов’язаний з початковою ціною квартири. Оскільки стіни не зводилися, вона коштує трохи дешевше сусідніх, повністю виконаних за проектом. На жаль, така квартира завдасть чимало клопоту.

Власнику доведеться запросити дизайнера, розробити та погодити проект, знайти робітників, а потім братися за реалізацію (при цьому можуть виникнути проблеми, якщо задум йде врозріз з будівельними і санітарними нормами, покликаними забезпечити безпеку будівлі та мешканців). Як відзначають девелопери, по закінченні всіх робіт і погоджень фактична вартість квадратного метра іноді збільшується вдвічі.

БУДЬТЕ ПИЛЬНІ ПРИ ПОКУПК КВАРТИРИ З ВІЛЬНИМ ПЛАНУВАННЯМ НА ВТОРИННОМУ РИНКУ: ВСІ СТІНИ, ЗВЕДЕНІ (АБО НЕ ЗВЕДЕНІ) КОЛИШНІМ ВЛАСНИКОМ, ПОВИННІ БУТИ ЛЕГАЛІЗОВАНІ ТА ЗАЗНАЧЕНІ У ДОКУМЕНТАХБТИ. В ІНШОМУ ВИПАДКУ ВАМ ДОВЕДЕТЬСЯ ОФОРМЛЯТИ ПЕРЕПЛАНУВАННЯ, ДО ТОГО Ж ТАКУ КВАРТИРУ НАВРЯД ЧИ ВДАСТЬСЯ ПЕРЕПРОДАТИ БЕЗ ВТРАТИ ВАРТОСТІ.

Електрика в будинках, де пропонується житло з вільним плануванням, прийнято підбивати лише до розподільного щитка квартири, але не вводити всередину, адже питання електрифікації зазвичай стає одним з найбільш животрепетних при переплануванні. Варто перевірити і розведення тепла, оскільки в деяких випадках батареї центрального опалення також встановлюються на розсуд господаря {у межах потужностей, заданих проектом замовника).

Зверніть увагу і на такий момент: у документах площа житлової зони квартири майже вдвічі менше загальної площі (оскільки відсутні коридори та інші допоміжні приміщення). Це означає, що практично будь-який проект має обмеження по інсоляції, адже розширити житловий простір можна лише за рахунок тієї частини квартири, яка буде мати недостатнє природне освітлення. Погодити такий проект складно, так і рахунки за електропостачання виявляться просто величезними.

Якщо ж покладатися на авось, не оформлюючи перепланування, то «волелюбного» або погано інформованого власника квартири можна притягнути до відповідальності за законом, особливо якщо в результаті перебудови буде завдано шкоди сусідському або общедомовому майна або, що ще гірше, життю і здоров’ю сусідів.

Жілінспекциі має право вимагати привести квартиру в стан, закріплене в плані БТІ. Якщо в ході експертизи (дорогою і тривалою буде доведено, що перепланування не несе жодних загроз, суд може дозволити залишити житло в перевлаштованому і (або) перепланованому вигляді. Проте заздалегідь передбачати результат розгляду справи вкрай складно, та і підготовка до суду завдасть чимало клопоту.

Як вважають девелопери, сьогодні при купівлі квартири у типовій новобудові краще вибрати вже спланований і повністю добудоване житло, отримавши паспорт, який оформлений за всіма правилами БТІ. Якщо ж ви готові до витрат і хочете зробити оригінальне планування, будьте гранично уважні. Запитайте у забудовника копії поверхового плану, проконсультуйтеся з дизайнером, виконайте початковий розрахунок проекту. Або обирайте будинок, де типового планування просто не передбачено, а кожна квартира будується з урахуванням побажань замовника — на ринку нерухомості такі пропозиції теж є.

ОТРИМУЄМО ДОКУМЕНТИ НА КВАРТИРУ ВІЛЬНОГО ПЛАНУВАННЯ

Розробка проекту обстеження приміщень, складання технічного висновку про стан конструкцій і можливість перепланування, отримання висновку Роспотребнадзора і схвалення проекту в сумі займають не менше 2-3 міс.

Крім проекту будуть потрібні: копія паспорта, заяву про погодження переобладнання та перепланування, копії правовстановлюючих документів на квартиру, технічний паспорт житла, письмова згода власників.

Отримавши дозвіл жилинспекции, можна приступати до реалізації проекту. Після того, як будуть завершені всі роботи, необхідно засвідчити момент закінчення перепланування в жилинспекции {приймання прихованих робіт виробляють в процесі ремонту), потім отримати в БТІ новий план, а потім і свідоцтво про право влас ності на квартиру з індивідуальним плануванням. Документальне оформлення робіт займе близько 2 міс.

Враховуючи труднощі, забудовники готові відмовитися від вільного планування і пропонувати покупцям кілька варіантів готових і узгоджених планувань для однакових за площею квартир.

ВЛАСНИК КВАРТИРИ, ПЕРЕПЛАНУВАННЯ ЯКОЇ НЕ ОФОРМЛЕНО В УСТАНОВЛЕНОМУ ПОРЯДКУ (АБО ЗРОБЛЕНА З ПОРУШЕННЯМ ВИМОГ), НЕСЕ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗГІДНО З НОРМАМИ ЗАКОНОДАВСТВА. КРІМ ТОГО, ВІН ЗОБОВ’ЯЗАНИЙ ПРИВЕСТИ ПРИМІЩЕННЯ У ПОПЕРЕДНІЙ СТАН (ДО ПЕРЕБУДОВИ) АБО ПОГОДИТИ ВИКОНАНІ РОБОТИ.

Нагадаємо нашим читачам, на які заходи з перепланування житлових приміщень не потрібно отримувати дозвіл, які роботи необхідно погодити з фахівцями жилинспекции, а яке втручання в початковий проект забудовника заборонено, оскільки небезпечно для мешканців багатоквартирного будинку.

ДОЗВІЛ НЕ ПОТРІБНО, ЯКЩО ВИ ПЛАНУЄТЕ:

  • зробити косметичний ремонт приміщень, в тому числі замінити оздоблювальні покриття стін, підлог, стель, зовнішніх столярних елементів без зміни малюнка і кольору;
  • спорудити або демонтувати вбудовану меблі (шафи, антресолі), не утворює самостійних приміщень (ця площа не підлягає технічному обліку);
  • замінити (без перестановки) інженерне обладнання аналогічним по параметрах і технічному пристрою;
  • перемістити побутову підлогову електроплиту в межах приміщення кухні;
  • змонтувати зовнішні технічні засоби (антени, захисні сітки і кондиціонери на фасадах багатоквартирних будинків;
  • встановити самораздвижные або карусельні двері і вітрини із швидкомонтованих легких конструкцій без зміни зовнішніх габаритів приміщень;
  • замінити матеріали і змінити пластику зовнішніх конструкцій, балконів і лоджій;
  • переставити нагрівальні (опалювальні) і газові прилади (при цьому установка і перестановка газових приладів з прокладкою додаткових підвідних мереж заборонені);
  • замінити столярні елементи фасаду будівлі (зі зміною малюнка).

КАТЕГОРИЧНО ЗАБОРОНЯЄТЬСЯ :

  • погіршувати умови експлуатації будинку та проживання громадян, у тому числі утрудняти доступ до інженерних комунікацій, що відключає пристроїв та ін;
  • переобладнувати кімнати або суміжні з ними приміщення, якщо після виконання робіт вони стануть непридатними для проживання;
  • порушувати міцність та стійкість несучих конструкцій будинку, з-за чого останні можуть зруйнуватися;
  • встановлювати вимикаючі або регулюючі пристрої на загальнобудинкових (общеквартирных) інженерних мережах, якщо користування ними може впливати на споживання ресурсів у суміжних приміщеннях;
  • ліквідувати або зменшити переріз каналів природної вентиляції;
  • збільшувати навантаження на несучі конструкції понад допустимих за проектом (розрахунку за несучою здібності, деформацій) при улаштуванні стяжок в підлогах, заміні перегородок з легких матеріалів на конструкції з важких матеріалів, а також розміщувати додаткове обладнання;
  • переносити радіатори опалення, підключені до загальнобудинкової системи гарячого водопостачання або центрального опалення, лоджії, балкони і веранди;
  • монтувати підлоги з підігрівом від загальнобудинкових систем гарячого водопостачання та опалення;
  • порушувати вимоги будівельних, санітарно-гігієнічних, експлуатаційних норм і правил пожежної безпеки для багатоквартирних будинків;
  • споруджувати отвори, вирубувати ніші, пробивати отвори в стінах-пілонах, стінах-діафрагмах і колонах (стійках, стовпах), а також в місцях розташування зв’язків між збірними елементами;
  • влаштовувати штраби в горизонтальних швах і під внутрішніми стіновими панелями, а також в стінових панелях і плитах перекриттів для розміщення електропроводки, розводки трубопроводів (в типових будинках);
  • облаштовувати лоджії та тераси на друге і розташованих вище поверхах;
  • переобладнувати і (або) перепланувати горище, технічний поверх, які належать до спільного майна власників приміщень;
  • проводити роботи з перевлаштування або перепланування в будинках, визнаних аварійними;
  • проводити роботи, що зачіпають зовнішній вигляд будинків, в тому числі споруджувати мансардні вікна, а також змінювати габарити житлових приміщень (для об’єктів культурної спадщини);
  • влаштовувати прорізи між житловими кімнатами і газифікованими кухнями без щільно закривається двері;
  • об’єднувати газифіковане приміщення з житловим.

 

Related posts

 
 

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

http://poradumo.com.ua/323492-oformlennya-dokumentiv-na-kvartiri-z-vilnim-planuvannyam/