Значна частина громадян РФ купує житло з допомогою іпотечних кредитів. Які особливості оформлення відповідних позик? Що потрібно, щоб взяти іпотеку?
Процедура оформлення житлового кредиту включає такі основні дії:
Зміст статті
- Вибір банку та подача заявки на позику
- Вибір квартири
- Оформлення угоди купівлі-продажу
- Державна реєстрація об’єкта нерухомості
Розглянемо специфіку зазначених пунктів докладніше.
Вибір банку та подача заявки на позику
Вибір кредитно-фінансової організації, оформляє іпотечні кредити, — завдання не менш відповідальна, ніж, приміром, процес пошуку квартири на ринку житла. Сегмент житлового кредитування в російському банківському бізнесі — доволі висококонкурентний. Фінансові установи намагаються заманити клієнтів привабливими умовами за позиками відповідного типу. Важливо, однак, грамотно оцінити і зіставити параметри, що характеризують те або інше банківське пропозицію по іпотеці.
Політика кредитно-фінансових організацій в розглянутому сегменті пов’язана з наступними основними закономірностями:
- чим нижче відсоток за позикою, тим жорсткіші вимоги до позичальника (за рівнем доходів, стабільності їх отримання, кредитної історії), і навпаки;
- банки зазвичай більш лояльні до тим заявникам, з якими вони коли-небудь мали досвід взаємодії — наприклад, щодо зарплатних проектів, оформлення депозитів, надання різних фінансових сервісів (наприклад, розрахунково-касового обслуговування);
- наявність позичальників — особливо якщо такими виступають чоловіки чи дружини заявників — розглядається багатьма банками як один з найбільш позитивних факторів при оцінці платоспроможності позичальника.
Для того щоб подати заяву в кредитно-фінансову організацію на іпотечну позику, може знадобитися підготовка досить значного пакета документів. Його структура однозначно не визначено на рівні законодавства, тому в кожному банку можуть бути свої вимоги за відповідними джерелами. Як правило, позичальникам для розгляду кредитної заявки необхідно надавати:
- паспорт;
- свідоцтва про шлюб, про народження дітей (за наявності даних документів);
- свіжу довідку про доходи за формою 2-ПДФО, інші документи, що підтверджують дохід (наприклад, договір про надання квартири або іншого майна в оренду);
- копію трудкнижки, яка завірена компанією-роботодавцем.
У банку також потрібно буде заповнити заяву на кредит за встановленою формою.
Термін розгляду заявки на іпотечний позику може дуже сильно відрізнятися залежно від політики конкретної фінансової організації. Так, деякі банки приймають рішення за житловими кредитами протягом 3 днів, іншим може знадобитися місяць і навіть більше.
Якщо фінансова організація прийняла позитивне рішення, вона формує для майбутнього позичальника повідомлення, в якому фіксуються основні персоніфіковані умови за іпотечним кредитом. У їх числі — максимальна сума позики, термін кредитування, ставка, а також період дії позитивного рішення.
Щоб взяти іпотеку, треба, зрозуміло, вибрати квартиру. Треба встигнути зробити це в строк, який зазначений у повідомленні, згаданому вище.
до змісту ?Вибір квартири
Ринок нерухомості складається з двох сегментів — первинного і вторинного. Основний критерій розмежування між ними — вихідний власник нерухомості. Якщо таким виступає забудовник, то квартиру можна вважати представленою на первинному ринку. Якщо власник — фізична особа, то житло — «вторинка».
Вік квартири — непрямий критерій її віднесення до того чи іншого сегменту. Нерідкі випадки, коли у власності забудовника житло знаходиться набагато довше, ніж у володінні приватної особи. Фактор проведення ремонту квартири також не можна вважати критерієм. Він в принципі не має ніякого значення з юридичної точки зору при віднесенні житла на первинному або вторинному ринку. Хоча, звичайно, квартири на первинному ринку традиційно розглядаються як представлені «голими стінами» або оснащені мінімальною інфраструктурою, і в той же час — дуже молоді. Ті, що на «вторинці», — як правило, більш вікові і з ремонтом.
Не рахуючи естетичних уподобань покупців житла як фактора орієнтації на той чи інший сегмент, значимість віднесення нерухомості на первинному або вторинному ринку може простежуватися також і в юридичній площині. Справа в тому, що багато банки приділяють велику увагу правовій чистоті угоди. Якщо нерухомість представлена на первинному ринку, то дотримання відповідного критерію, швидше за все, буде практично гарантовано. Що стосується «вторинки» — в даному сегменті теоретично можуть бути складності, визначаються ймовірністю виявлення осіб, яким-небудь чином претендують на житло одночасно з власником.
Таким чином, при виборі квартири рекомендується керуватися не тільки її привабливою ціною, інфраструктурою, розташуванням в місті, віком, але і юридичними характеристиками. Для адекватної оцінки таких корисно звернутися до правового консультанта — нехай це буде супроводжуватися додатковими витратами, але суттєво знизить ймовірність виникнення тих або інших складнощів при оформленні угоди.
Якість попередньої перевірки об’єкта нерухомості на предмет правової чистоти — один з ключових факторів схвалення відповідної квартири банком.
до змісту ?Оформлення угоди купівлі-продажу
Після того як об’єкт нерухомості, відповідний за ціною і іншим характеристикам, обраний, можна приступати до оформлення угоди щодо його придбання. Дана процедура передбачає підготовку великого пакету документів. Його структура, в свою чергу, досить детально визначена законодавством.
Які документи потрібні, щоб взяти іпотеку, на даному етапі? Позичальникові необхідно запитати у продавця квартири:
- копію паспорта, а також чоловіка або дружини (якщо він перебуває у шлюбі);
- свідоцтво про шлюб (за наявності);
- документи, що підтверджують право власності на житло, свідоцтво, свіжу виписку з ЕГРП;
- якщо продавець перебуває в шлюбі — нотаріальна згода чоловіка або дружини на операцію;
- кадастровий паспорт, техпаспорт на житло;
- водійські права продавця або інший документ, що підтверджує дієздатність людини (наприклад, довідку з наркології);
- довідку з житлово-комунальної компанії про відсутність боргів;
- виписку на основі даних з будинкової книги, в якій зазначаються особи, що мають реєстрацію в квартирі.
Дані документи позичальник повинен надати в банк. До них необхідно буде також додати документ, що підтверджує незалежну оцінку вартості квартири.
Отримавши джерела, про які ми сказали вище, банк візьме кілька днів на дослідження об’єкта нерухомості, обраного позичальником. Якщо все буде в порядку, фінансова організація повідомити клієнта про остаточну згоду на надання кредитних коштів.
Після цього треба висновок безпосередньо договору купівлі-продажу житла та підписання іпотечної угоди. Перший документ, як правило, готують продавець і покупець. Але краще, звичайно, довірити складання відповідного договору досвідченому ріелтору і юриста. Іпотечна угода повинна у будь-якому випадку підготувати банк.
Всі учасники правовідносин — фінансова організація, продавець і покупець домовляються про дату одночасної явки в банк і підписання документів. Не рахуючи іпотечної угоди, а також договору купівлі-продажу житла, такими можуть бути:
- заставна;
- договір зі страховою компанією на компенсацію в разі пошкоджень квартири.
Після підписання зазначених документів покупцеві необхідно буде провести розрахунки з продавцем. Дана процедура зазвичай здійснюється при залученні банківської комірки. В присутності спеціаліста банку продавець і покупець розміщують в ній грошові кошти, після чого перший складає розписку про отримання виплати за квартиру в повному обсязі. Коли житло буде зареєстровано у власності позичальника, клітинка може бути відкрита. Продавець отримає право забрати свої кошти.
Розглянемо те, як проводиться державна реєстрація квартири.
до змісту ?Державна реєстрація об’єкта нерухомості
Для того щоб здійснити процедуру, про яку йде мова, покупцеві нерухомості необхідно підготувати:
- договір купівлі-продажу житла;
- іпотечна угода з банком;
- заставу;
- попереднє свідоцтво про власність від продавця;
- нотаріальна згода чоловіка або дружини колишнього власника на продаж житла (якщо він перебуває у шлюбі);
- квитанцію, що підтверджує сплату державного мита за реєстрацію об’єкта нерухомості.
Зазначені документи потрібно буде віднести в регіональне відділення Росреестра, що обслуговує населений пункт, в якому розташована квартира. Фахівці відомства повинні видати заявнику розписку про прийом документів.
Термін реєстрації права власності на житло — 10 днів. Окрема процедура встановлена законодавством щодо внесення до державних реєстрів відомостей про іпотеку. Але вона не настільки тривала, її термін — 5 днів. В розписці, згаданої вище, буде вказана дата, після якої можна приходити за свідоцтвом про реєстрацію власності на квартиру. Даний документ також буде доповнено договором купівлі-продажу, на якому Росреестр проставляє відмітку про те, що в державних реєстрів внесено відомості про право власності, а також іпотеці на відповідний об’єкт нерухомості.
Після реєстрації квартири в Росреестре продавець і покупець можуть завершити розрахунки з використанням банківської комірки.
Отже, все, що потрібно, щоб взяти іпотеку позичальнику, це:
- платоспроможність та позитивний «імідж» в очах банку;
- грамотний підхід до вибору об’єкта нерухомості — як у плані естетики, так і з точки зору правової чистоти угоди;
- відповідальний підхід до комплектації необхідних документів;
- слідування встановленим алгоритмом реалізації угоди та оформлення права власності на квартиру.
Звичайно, взяти іпотеку — це тільки півсправи. Не менш важливо правильно розрахувати свої реальні фінансові можливості з точки зору виконання зобов’язань за кредитним договором.
